随着我国居民可支配收入的增加和消费看法的转变，电子商务成为公共生活中必不可缺的部分 。淘宝、京东、拼多多和种种社区团购平台为公共提供了越发便捷获得个人所需品的渠道，对加速商品销售、增加社会经济活力、缓解就业压力等方面起着积极的作用 。完善的仓储物流体系是满足公共需求的基本包管 。虽从2009年开始国家出台了一系列帮助仓储物流地产的相关政策，但由于仓储物流地产自身的项目特点，融资本钱高和融资渠道少仍然是阻碍其生长的主要原因 。如何降低仓储物流地产的融资本钱，吸引了业界和学界的广泛关注 。
为缓解仓储物流企业融资困难和退出难的问题，2020年4月30日，证监会和发改委联合宣布（2020)40号文件，提出开展公募基础设施REITs的政策建议，并于2021年6月上市首批9只公募基础设施REITs，其中两只为仓储物流项目 。REITs融资模式的引入能否改善目今仓储物流企业面临的融资和退出问题？REITs项目的危害如何？为回覆上述问题，本文运用熵权法，从专家主观感知出发探究REITs应用于仓储物流的危害，从而越发全面地揭示REITs在仓储物流项目上的运行机制，在实践上为仓储物流企业、投资者、相关政策制定提供对策和建议 。
REITs最早降生于美国，它的泛起改变了美国乃至世界的住房租赁市场的股权组成 。相较于IPO,REITs对物业专业化的运营更具优势，恒久盈利水平高于债券和股票指数，恒久投资能够规避市场崩盘危害，具备很强的抗通胀危害能力，是优质的投资产品 。
海内首批公募REITs于2021年6月推出，此前海内主要研究REITs的看法、经验介绍以及中国推出REITs可能保存的机缘与挑战研究 。如许良飞剖析了美国REITs的生长路径，提出中国生长REITs可供借鉴的建议 。孙汉康、王娴比较欧美和澳大利亚、日本等其他国家的生长模式，结合中国特色认为应当建立以税收激励为导向的REITs发挥模式并完善金融监管、配套政策和培养专业人才 。张笑语、张斌通过对外洋REITs的剖析得出，在我国开展REITs既能够拓宽企业的融资渠道、降低企业杠杆率，又能给予普通投资者加入大型物业资产的时机和满足中恒久投资的需求 。吴小齐结合外洋仓储物流类REITs和海内刊行的仓储物流类REITs得出REITs能够支持快递行业的稳定运行，主力政府实现监管目标 。金麟和宋鑫深入剖析仓储物流REITs的特性，通过VaR-GARCH模型，得出RETIs能够有效降低仓储物流企业危害，给予企业生长动力和投资信心 。
总体来看，海内关于仓储物流REITs融资模式的研究相对较少且研究要领较为简单 �；诖�，本文利用熵权法，对仓储物流REITs融资模式危害影响因素进行研究 。
通过文献视察剖析，同时结合目今仓储物流行业的生长状况和自身特点，对危害指标进行筛选，结果如表1所示 。
表1 仓储物流REITs项目危害因素 下载原图
凭据上文仓储物流REITs危害因素清单设计调盘问卷，凭据危害因素的重要水平接纳李克特五级量表法进行打分评价 。结果如表2所示 。
表2 危害因素视察统计 下载原图
本文应用熵权法对危害因素指标权重进行评价 。熵权法确定指标的历程如下：
X为决策集，m为指标数，n为问卷数 。本文共有11个指标，行业内专家有效问卷数为10份，故m=11,n=10 。
各指标之间保存怀抱单位不统一的情况，为此需要对单位进行标准化处理 。本文指标属于效益性指标，盘算公式为：
，其中bij为指标隶属度，jmax是指标的最大评价值，jmin是指标的最小评价值 。
熵值盘算公式如下：
凭据熵权法的盘算办法和行业专家访谈结果，盘算影响因素的熵值和权重，具体盘算历程及结果划分见表3、表4及表5 。
表5 影响因素熵值和熵权 下载原图
表3 影响因素隶属度 下载原图
表4 影响因素隶属度比重 下载原图
凭据表5仓储物流REITs融资模式各个影响因素权重巨细的差别，可以将其划分为以下三个条理，具体见表6 。
表6 影响因素条理划分 下载原图
由表6可知，关于仓储物流REITs项目而言，第一影响因素为底层资产的盈利能力 。仓储物流企业接纳REITs的目的在于出售标的项目部分股权获得资金，以此降低企业欠债，增加企业活力；而投资者购置REITs的信心和激励源自底层项目的盈利能力，盈利能力强的项目能够带来可观的分红收益和资产股价增值 。与古板的企业股票差别，REITs难有爆发式的增值收益，是线性平稳收益，良好的盈利能力是要害 。为包管项目具有可观的收益，在项目策划阶段要做好完备的可行性研究计划，对项目选址进行充分研究论证，以此确保项目收益，给予投资者信心 。
对仓储物流REITs项目的第二影响条理主要是项目日常运营和REITs产品权益的完整性 。底层项目盈利简直保是企业经营的目标，也是维持REITs项目股价和吸引投资者的基础 。底层项目是否盈利，取决于日常运营是否合理 。对人、材、机等多种生产资料的治理是实现收益的重要因素，其中重点需要关注的是重大意外事故的影响，企业需要制定计划应对恒久“黑天鹅”事件的影响，做好预案 。同时RETIs股权所属要明确，制止公司内部的权力斗争影响项目的正常运营 。
处在第三影响条理的主要是影响其在金融市场运作的相关政策规则 。作为目今政府大力推行的用来盘活基础设施的融资工具，REITs打新效益明显，但热度退后是否还具备高盈利有待市场视察 。它在执法政策制定方面相对不敷成熟，保存不确定性，企业需对政府出台的规则政策有预期，朝着切合大趋势的偏向治理企业和项目运营 。
完整的政策体系是刊行REITs的基本前提 。要出台刊行REITs的统一要求,如税收制度、监管制度和交易规则等相应的规范文件，遵守建玉成国统一大市场的政策目标，为仓储物流REITs融资模式提供完善的执法政策支持 。具体步伐包括：①治理人权责明白 。通过将REITs基金治理机构与投资者权益锚定，形成利益配合体，使治理人能够更主动对REITs基金进行治理，制止治理人的不作为危害 。同时提高绩效奖励，设置合理的治理用度体系 。②规范REITs融资准入标准、增强信息披露要求 。底层资产的选择从其运营能力、企业现金流和权属等方面严格筛选，筛选之后的优质资产按期以通告、通知、汇报等形式对企业和项目运营情况进行披露，使基金治理方和投资者能够实时、准确的获得信息 。③完善税务制度 。借鉴外洋成熟REITs市场的经验，在税收方面对企业可以给予利润允许达标企业免征或少征企业所得税待遇，同时对未达标企业处以处分性税收；关于投资者仅在产品层面单次征税，并享受特定税种，同时对恒久持股的投资者实行差别化股息征税制度 。
相比股票、基金、债券等金融产品，REITs在市场知名度上有所欠缺 �？梢酝ü裰诤拧⒍淌悠怠⒊な悠档榷嘀至鞔椒ɡ丛黾忧痹谕蹲收叨訰EITs的了解，从而实现提高其市场认可度，增加市场活跃度的目标 。
可以在引进外洋REITs融资人才的同时，着手培养海内REITs专业人才，通过设立执业资格考试，提高从业人员素质，同时对律师事务所、会计事务所等机构提供相关效劳的相关人员进行专业培训 。
在国家推动REITs和建立全国统一大市场的政策要求下，运用区块链和大数据包管物流全链条信息果真、完整和不可改动 。掌握新政策的要求，优化结构，加速数字化建设，推动线上线下、TOB、TOC融合生长，同时增强应急物流体系建设，物流全链条信息上传区块链，实现对物流的全历程追踪 。
REITs作为立异融资方法，能够对仓储物流企业起到降低杠杆、盘活资产的作用 。REITs融资模式还处于探索期 。本文通过对仓储物流生长现状和海内外REITs文献的研究，运用熵权法对仓储物流REITs融资模式危害影响因素进行研究，为仓储物流REITs融资模式的实施提供一定的参考 。
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